久未在朋友圈看到的商办类产品海报，最近开始变多起来。
最近人居、香港置地、招商蛇口、新希望、保利、龙湖等先后推出旗下商铺、写字楼产品，这些商业项目中既有社区商铺、也有临街底商，一些独栋商业或者大宗的写字楼也在这一阶段亮相入市。
某开发商的商铺销售海报
上周在《成都2023年商业及产业地产的趋势报告》的发布会上，第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华认为，2023年的成都商业地产市场“在经历剧烈波动后终将逐步回归至长期趋势，以可持续理念经营将是新起点下的主流。”
据第一太平戴维斯公布的数据，2022年成都零售市场（含百货)总存量811.5万㎡，新增供应63.5万㎡，首层平均租金407.9元/㎡/月，较往期下滑0.3%。
数据来源：第一太平戴维斯
开发商悄悄供货
近日，香港置地开始销售去年大热项目“西元”的商铺，“2-3层的情景街区商铺，建面约30-96㎡，总价90-300万”。这个既有挑高赠送，又预留烟道的商铺，吸引了不少投资者的关注。
香港置地·西元街区过程图
位于东大街的新希望·D10天府最近也进入了D-LAND街区的商铺销售阶段，“130-450㎡，总价500-1700万不等的精品商业街底商现铺”。据有关人士透露，目前D10很多都已签下租约，投资者买入，部分商铺已有休闲餐饮、买手店等多业态商户开业入驻。
新希望·D10天府D-LAND街区商铺实拍图
除此之外，据记者了解保利、兴城人居、龙湖等企业都有一部分社区商铺在售。不过这些项目多属于住宅地上的规划配建，一般体量不大，就两、三千平米，销售周期都不长。不过，龙湖因为天街加持，在焕城还有铂金岛这样的街区商业在售。
首开龙湖·紫宸铂金岛街区实拍图
从供货情况来看，目前集中供货的多是去年在住宅市场销售较好的项目，延续住宅热度加推商业，虽是传统打法，但受疫情放开实体经济迎来发展机会等背景影响，再加上目前在售商业项目多处于主城或者热门成熟区域，这一轮商业的销售情况会一改前两年的情况吗？
以价换量
这些区域的商铺“还是可以”
最近有投资者发现，目前市面上的商铺有点以价换量的趋势。
“D10的商铺位置那么好，开价6万/㎡起，10年前在城西买的一个大盘旁的社区商铺，单价都在10万以上。”该人士认为，现在商铺的价格下来了，但实体经济跟前几年相比情况发生比较大的变化，“我在城西的商铺面积不大，但足以满足饮料或咖啡快捷店的需求，所以现在买商铺，可能在商铺产品设计上也要重新思考，大进深的铺子可能不会考虑。”
天府新区某项目商业负责人则认为，目前大宗商业投资者还没有大规模入场，一些中小投资者对新区商铺投资的概念还比较模糊，一是觉得价格没有参照物，二是目前很多新区项目入住率还不高，但在这种情况下，如果仍然有商铺投资需求的话，则需要考察商铺周围是否是人口比较聚集区域，商铺所在小区的情况，附近是否有学校、地铁站等人口流动性比较大的场景。
麓镇商业
“新区的商业起来得也很快，像锦江生态带、麓山麓湖板块的商业还是比较热，所以看准好项目，以目前的价格，未必不是一个投资的好时机。”
买铺
小心中间商疯狂赚差价
“最近在看一些商铺，如果产品很好，准备下手。”记者采访了一位多年投资商铺的个人投资者王先生，他告诉记者，现在商铺投资的行情还是比较乱，因为这两年房地产行情问题，一些开发商把商业整体打包交给包销公司卖，但包销公司的打法比较混乱，如果摸不清门道，很容易被骗。
“打个比方，同样一个商铺，渠道喊价可能6万/㎡。你走了，他马上喊你回来卖4万/㎡。如果找到开发商，成交价3万/㎡也是有可能的。”他认为，跟前几年买商铺的不一样，现在买铺的第一步是搞清楚谁是真正卖家，减少中间环节，直接跟卖家谈。
在业界，委托包销打包卖商业是目前比较常见的做法，一方面可以减轻商铺去化的压力，销售团队可以集中精力卖住宅，另一方面商铺的买家确实跟普通购房者不同，大宗商业需要有渠道的包销公司找到大宗投资者。
玉林街区商业
“如果是大宗投资者，还有一定议价权，即使是包销公司也能谈到一个合理的价格。但是普通的散户投资者，经验不足，如果分辨不清卖家，就很可能被渠道绕进去。”王先生认为，从目前的价格走势看，目前新推的商铺价格确实较以前低了不少，但从整个市场的供应层面看，供应量还是比较大。
“如果个人投资者有商铺投资的想法，建议还是考虑成熟社区、高入住小区旁的商铺，谨慎购入。”
